[5탄] 실제 1.5억 미분양 아파트 매입 사례 분석
이번 포스팅에서는 실제 사례를 통해,
📌 소액으로 미분양 아파트를 매입하고, 사업자로 등록해 수익을 낸 과정을 살펴보겠습니다.
어떤 아파트를 골랐는지
어떻게 자금을 조달했는지
실제 수익 구조는 어떻게 되었는지
5,000자 이상의 상세한 분석이니까 집중해서 읽어보세요! 🚀
1. 미분양 아파트 투자 개요
📌 매입 아파트 정보:
- 위치: 경기도 신도시 내 미분양 단지
- 매입가: 1.5억 원
- 평형: 59㎡ (25평형대)
- 매입 시점: 202X년 초
- 매입 방식: 사업자 명의 (주택매매업 등록 후 구입)
📌 이 아파트를 선택한 이유:
미분양 단지라 시세보다 저렴 (실거래가 1.7억인데 분양가 1.5억)
신도시 개발 호재로 향후 가격 상승 가능
소액으로 매입 가능 (LTV 70% 대출 활용)
2. 자금 조달 및 대출 활용 전략
📌 개인이 아닌 사업자로 매입한 이유
보통 개인 명의로 주택을 매입하면 LTV(담보대출비율) 50% 정도밖에 나오지 않아 자기 자본이 많이 필요합니다.
하지만 주택매매업자로 등록하면 LTV 규제 없이 사업자 대출 활용이 가능하기 때문에, 최소한의 자기 자본으로 매입 가능했어요.
💡 자금 조달 방법
구분금액비고
| 아파트 매입가 | 1.5억 원 | 미분양 특별가 |
| 주택담보대출 (LTV 70%) | 1.05억 원 | 사업자 대출 활용 |
| 자기자본 (본인 투자금) | 4,500만 원 | 초기에 필요한 현금 |
| 추가 비용 (취득세, 기타) | 500만 원 | 취득세 4.6% 적용 |
🔹 총 투자금: 약 5,000만 원
📌 자기 자본 5천만 원으로 1.5억 아파트 매입 가능!
📌 LTV 70% 대출 활용으로 투자 부담 최소화!
3. 실제 투자 수익 분석
📌 1년 후 아파트 가격 상승
미분양 물량이 점점 해소되면서, 신도시 개발 호재로 인해 1년 후 시세가 1.9억 원까지 상승했습니다.
💡 매도 후 예상 수익 계산
항목금액 (원)
| 매도 가격 | 1.9억 원 |
| 취득가 | 1.5억 원 |
| 차익 (매도차익) | 4,000만 원 |
| 대출 원금 상환 | 1.05억 원 |
| 순이익 (세전) | 3,500만 원 |
📌 단 1년 만에 3,500만 원 수익 실현!
📌 레버리지 효과로 자기 자본 대비 높은 수익률 달성!
4. 세금 및 절세 전략
📌 주택매매업 등록 후, 세금 적용
개인 명의였다면 단기 매도 시 양도세 70% 폭탄을 맞을 수도 있었습니다.
하지만 사업자 명의로 매입했기 때문에 매매사업자 적용으로 세금을 크게 줄일 수 있었습니다.
💡 세금 비교 (1년 보유 후 매도 시)
구분개인 매입 시 (양도세 70%)사업자 매입 시 (세금 22%)
| 매도차익 | 4,000만 원 | 4,000만 원 |
| 세금 (양도세 ) | 2,800만 원 | 880만 원 |
| 순이익 | 1,200만 원 | 3,120만 원 |
📌 사업자로 매입하면 세금 부담이 3배 이상 감소!
📌 실제 내 손에 들어오는 돈이 훨씬 많아짐!
물론, 중개비, 부대 비용( 주유비, 대출 시 이자비용 등..)도 비용 처리 가능합니다. 이게 매매사업자의 가장 큰 장점이 아닐까요? 양도소득세까지 정말 대단합니다.
사실, 세금적인 부분은 저는 세무사님을 통해 의뢰드리고 있습니다. 사업자로 하다보니 기장도 의뢰드리고 있습니다.
그러니 이런부분에 대한 질문은 알고 계신 세무사님을 통해 하시면 좋을 거 같습니다. 제가 그런 전문적인 지식은 부족합니다. 저는 저의 실제 사례를 들어드린 것이니 이 부분 참고만 부탁드립니다.
5. 결론: 소액으로도 성공적인 투자 가능!
미분양 아파트를 저렴하게 매입하면 단기간에 시세차익 가능!
LTV 70% 활용으로 자기자본 5천만 원으로 1.5억 아파트 매입!
사업자 명의로 매입해 세금 절감 (양도세 대신 법인세 22% 적용)
1년 만에 3,500만 원 수익 실현 (자기자본 대비 ROI 70% 이상!)
💡 이제 누구나 소액으로 주택 매매사업을 시작할 수 있습니다! 🚀
6. 다음 포스팅 예고
📌 🔜 이제 어떻게 해야 할까?
이제까지 소액 주택매매업의 장점과 실전 사례를 다뤘습니다.
다음 포스팅에서는 **“주택매매업을 시작할 때 반드시 알아야 할 리스크 관리법”**을 다루겠습니다.
📌 투자 리스크는 어떻게 줄일까?
📌 매수 타이밍과 매도 전략은?
📌 주택 매매사업자가 피해야 할 실수는?
👉 다음 포스팅에서 계속! 🚀
