[4편] 개인이 아니라 사업자로 주택을 구매하는 이유 (+비교표 포함)
1. 서론: 왜 주택을 사업자로 구매해야 할까?
주택을 구매할 때, 많은 사람들이 ‘개인 명의 vs. 사업자 명의’ 중 어떤 방식이 더 유리한지 고민하게 된다.
특히 소액 아파트, 빌라를 매입하여 차익을 남기는 전략을 사용할 경우, 사업자로 등록하는 것이 세금 절감 및 투자 확장 측면에서 더 유리할 수 있다.
📌 이 글에서 개인과 사업자로 주택을 구매할 때의 차이점을 비교하고, 왜 사업자로 등록하는 것이 좋은지 설명하겠다.
물론, 전 포스팅에서도 언급했듯이 모든 경우는 본인의 상황에 맞는 투자와 전략이 필요하다고 생각한다. 케이스 바이
케이스라는 소리다. 이 부분을 참고해서 정독하시길 추천한다.
2. 개인 vs. 사업자로 주택 구매 시 차이점 비교
우선, 아래 비교표를 보면서 개인과 사업자로 구매할 때의 차이를 한눈에 정리해 보도록 하겠다.
📌 개인 vs. 사업자 주택 구매 비교표
비교 항목개인 명의 구매사업자 명의 구매| 취득세 | 일반적으로 1~12% (2주택부터 중과) | 일반과세 적용 (4.6%) |
| 양도세 | 1주택자는 비과세, 다주택자는 중과 | 사업 소득으로 처리 (절세 가능) |
| 부가세 | 없음 | 면세사업자 등록 시 부가세 부담 없음 |
| 종합소득세 | 부동산 소득 합산 과세 | 사업 소득으로 따로 관리 가능 |
| 대출 한도 | 주택담보대출 규제 적용 (LTV 40~50%) | 사업자 대출 활용 가능 |
| 세금 절감 | 제한적 (절세 방법이 적음) | 사업 비용 처리로 절세 가능 |
| 주택 수 제한 | 다주택자일 경우 세금 부담 증가 | 사업자는 주택 수 제한 없음 |
| 운영 유연성 | 추가 매입 시 규제 심함 | 사업체 운영 형태로 확장 가능 |
위 표에서 보면, 사업자 명의로 주택을 구매하면 세금 부담이 줄어들고, 대출 활용이 쉬워지는 장점이 있음을 알 수 있다.
그럼, 이제 각 항목을 좀 더 자세히 살펴보도록 합시다.
3. 개인이 아니라 사업자로 주택을 사야하는 이유
📌 1) 취득세 절감 (특히 다주택자에게 유리!)
- 개인이 2주택 이상을 구매하면 취득세가 8~12%로 중과되지만,
- 사업자로 등록하면 4.6%로 고정, 추가 주택을 구매해도 중과되지 않음.
💡 예시:
- 개인(2주택자): 2억짜리 아파트 취득세 → 8% = 1,600만 원
- 사업자(매매업자): 2억짜리 아파트 취득세 → 4.6% = 920만 원
사업자가 되면 취득세 절약 가능!
📌 2) 양도소득세 대신 법인세 적용 (절세 가능)
- 개인이 주택을 단기 보유(1
2년) 후 매도하면 **양도세 6070% 부과 (단기 매매 중과)** - 사업자는 ‘법인세’(10~22%) 적용 → 양도세보다 훨씬 낮은 세율로 절세 가능!
💡 예시:
- 개인(1년 내 매도): 1억 차익 발생 → 양도세 70% = 7,000만 원 납부
- 사업자(1년 내 매도): 1억 차익 발생 → 법인세 22% = 2,200만 원 납부
사업자가 되면 양도세 부담이 크게 줄어듦!
📌 3) 대출 활용도 증가 (사업자 대출 가능!)
- 개인이 주택을 구매하면 주택담보대출비율(LTV) 40~50% 적용 → 대출 한도 낮음
- 사업자는 사업자 대출 가능 → LTV 규제 없이 대출 활용 가능
💡 예시:
- 개인(1주택자): 2억 주택 LTV 50% → 대출 1억 가능
- 사업자(매매업자): 사업자 대출 활용 → 대출 1.5억 가능 (자기자본 5천만 원 투자로 매입 가능)
사업자가 되면 자기자본을 적게 들이고도 주택 매입 가능!
단, 1금융권에서는 매매사업자 관련 대출을 달가워하지 않고 있어 부득이하게 2금융권에서 대출을 실행해야하는 경우
가 발생한다. 또한 금리가 일반 개인 대출보다 높다는 사실을 간과해서는 안된다고 생각한다.
즉, 대출에서 대해서 먼저 가대출 승인 여부를 확인하고 주택 매매 진행하는 것을 추천한다
📌 4) 감가상각, 비용처리로 추가 절세 가능
- 개인은 주택 매입 후 발생하는 각종 비용(수리비, 이자, 관리비 등) 비용처리 불가능
- 사업자는 감가상각 적용 + 유지보수 비용 처리 가능 → 세금 절감 효과
💡 예시:
- 사업자가 연간 감가상각비 500만 원, 이자비용 500만 원 공제 시
- 과세표준 줄어들어 법인세 100~200만 원 절감 가능
주택을 사업자로 구매하면 비용 처리를 통해 절세 가능!
각종 비용은 잘 활용하면 매매사업자에게 큰 이점으로 작용한다. 예를 들어 내가 노후한 빌라를 아주 싼 가격에 매수를
했다고 가정하는 경우 이 노후 빌라 수리비용도 비용 처리가 가능하니 자세한 내용은 전문가를 찾아 상의해보는 것을
추천한다.
가끔은 나 혼자 삽질하는 것 보다는 비용을 지불하고 전문가에게 의뢰하는 것이 시간 절약, 에너지 절약하고 결과까지
좋다는 점도 잊지 말자. 우리는 모든 일에 전문가가 될 수 없다!!
📌 5) 사업자 등록하면 자유로운 매매 가능 (임대사업 의무 없음)
- 개인이 임대사업자로 등록하면 5~8년 의무 임대 조건이 붙음
- 사업자는 매매업으로 등록하면 이런 제약이 없음 → 필요할 때 자유롭게 매도 가능
사업자로 등록하면 주택을 사고팔 때 자유로워짐!
4. 결론: 주택 투자자는 반드시 사업자 등록을 고려해야 한다!
취득세 부담 절반으로 줄일 수 있음
양도세(6070%) 대신 사업비(1022%) 적용으로 절세 가능
대출 규제가 적어 더 많은 주택 매입 가능
감가상각, 비용처리로 추가 세금 절감 가능
의무 임대 없이 자유로운 매매 가능
📌 결론: 개인이 아닌 사업자로 주택을 구매하면 세금 부담을 줄이고, 투자 확장이 훨씬 쉬워진다!
5. 다음 포스팅 예고: 실제 1.5억 미분양 아파트 매입 사례 분석!
이제 실제 사례를 통해,
🔹 소액으로 미분양 아파트를 매입하고 사업자로 등록해 수익을 낸 과정을 살펴보자.
👉 5탄: 실제 1.5억 미분양 아파트 매입 사례 분석에서 계속! 🚀
