[2편] 소액 주택 매매사업자를 선택한 이유 – 현실적인 투자 스토리
"50대에 주택 매매사업을 시작한다고? 그거 돈 많아야 하는 거 아니야?"
"부동산 투자? 다주택자 규제도 심하고 대출도 어렵다던데..."
"사업자로 주택을 사는 게 유리하다고? 그게 어떻게 가능한데?"
많은 사람들이 부동산 투자는 돈이 많아야 할 수 있다고 생각한다. 하지만 ‘소액 주택 매매사업’ 은 적은 자본으로 시작할 수 있는 현실적인 투자 방법이다. 오늘은 내가 왜 소액 주택 매매사업자를 선택했는지, 그리고 그 과정에서 겪었던 고민과 깨달음을 스토리 형식으로 풀어보겠다.
이 모든 결론은 교육을 통해서 얻게 된 지식이고 강의를 듣고 실제로 관심을 가지고 이 업을 해야겠다고 생각하고 정말 많은 자료를 찾아서 공부하고 같이 공부하는 기수분들에게 질의를 하면서 얻게 된 지식들이다.
1. 50대, 노후를 위한 새로운 길을 고민하다
나는 50대에 접어들면서 본격적으로 경제적 자유에 대해 고민하기 시작했다. 지금까지 열심히 일해서 한 채의 집을 마련했지만, 앞으로 10~20년 후를 생각하면 불안했다.
✔️ 월급만으로는 노후 대비가 부족하다.
✔️ 연금은 있지만 충분하지 않다.
✔️ 자산을 불릴 방법이 필요하다.
이때 떠오른 게 바로 부동산 투자였다. 하지만 일반적인 부동산 투자는 현실적으로 어려움이 많았다.
2. 부동산 투자? 자금이 부족한 50대의 현실
부동산 투자를 하려면 보통 수억 원의 종잣돈이 필요하다고 생각한다. 하지만 내 상황은 다르다.
고가 아파트 투자 불가능 – 서울 강남 아파트? 최소 10억 이상.다주택자 세금 부담 – 규제가 강해지면서 다주택 보유 리스크 증가.대출 제한 – 정부 규제로 인해 개인 명의 대출이 어려움.
이런 현실을 마주하면서 고민이 깊어졌다.
"내가 가진 돈으로 할 수 있는 투자 방법이 있을까?"
"세금 부담을 줄이면서 부동산 투자를 할 수 있는 길은 없을까?"
그러던 중 **‘주택 매매사업자’**라는 개념을 알게 되었다.
3. 주택 매매사업란?
주택 매매사업란 사업자 등록을 하고 주택을 매매하는 방식이다. 일반 개인이 주택을 여러 채 사면 다주택자로 간주되어 세금 부담이 커지지만, 사업자로 하면 규제에서 상대적으로 자유롭다.
주택 매매사업이란?
- 1~2억 원대의 빌라, 미분양 아파트 등을 매입
- 단기 또는 중기 보유 후 매도하여 시세 차익 실현
- 사업자로 등록하여 세금 절감 효과
4. 주택 매매사업을 선택한 이유
소액 주택 매매사업을 선택한 이유는 크게 4가지다.
① 초기 자본이 적게 든다
주택 투자라고 하면 대부분 고가 아파트를 떠올린다. 하지만 소액 주택 매매는 1억~2억 원대의 저가 주택을 활용할 수 있다.
💡 예시:
- 수도권 외곽 미분양 아파트
- 저평가된 빌라
- 경매나 급매 매물
이런 주택은 소액 투자로도 충분히 수익을 낼 수 있는 기회가 있다.
② 사업자로 하면 세금 부담이 줄어든다
개인으로 주택을 여러 채 구매하면 취득세, 양도세, 보유세 부담이 크다. 하지만 사업자로 등록하면 몇 가지 세제 혜택이 있다.
📌 세금 비교 (개인 vs. 사업자)
구분개인주택 매매사업자
| 취득세 | 최대 12% | 4.6% (주거용 오피스텔) |
| 양도세 | 다주택자 중과 (최대 75%) | 종합소득세 (누진세 적용) |
| 대출 | LTV 30~40% | 사업자 대출 활용 가능 |
사업자로 하면 취득세 절감, 대출 규제 완화 등의 장점이 있다. 물론 여기 표에 있는 것이 모든 매물과 모든 케이스에 포함이 되지는 않는다. 세금과 관련된 부분은 사실 본인도 세무사님을 통해 질의하고 응답을 받고 있는 형국이다.
이 부분은 개인이 혼자 공부를 통해서 해결보기에는 조금 무리수가 있다고 본다. 그러니, 정확한 내용은 세무사님을 통해 상담해보는 것을 추천한다.
③ 정부 규제에서 비교적 자유롭다
최근 정부는 다주택자 규제를 강화하고 있다. 하지만 주택 매매사업자는 일반 개인보다 규제에서 상대적으로 자유롭다.
📢 예시:
- 개인이 2채 이상 보유하면 양도세 중과 대상
- 하지만 사업자는 임대사업자처럼 일정 요건을 충족하면 세금 혜택 가능
즉, 다주택자로 묶이지 않고 유연하게 매매할 수 있는 장점이 있다.
④ 리스크 관리가 가능하다
부동산은 유동성이 낮고 리스크가 크다고 생각할 수 있지만, 소액 주택 매매는 상대적으로 리스크가 적다.
✔ 미분양 아파트 – 할인된 가격에 매입 가능
✔ 빌라 투자 – 시세가 낮아 초기 투자금 부담이 적음
✔ 매매 & 임대 전략 병행 – 매도 타이밍이 안 맞으면 임대로 전환 가능
이렇게 리스크를 줄일 수 있는 방법이 많다. 그리고 실제 고금리 시대를 견뎌오면서 서울뿐만이 아니라 지방 여러곳에서는 신축 아파트 미분양 사레가 종종 매체를 통해 알려지고 있다. 본인은 이런 사레들을 공부하면서 더 많이 있다는 사실을 알게되었고 위기가 기회가 될 수 있다는 생각을 하고 접근하게 되었다.
5. 나는 이렇게 결심했다!
내가 고민한 끝에 내린 결론은 다음과 같았다.
🔹 서울, 수도권의 고가 아파트는 부담스럽다.
🔹 하지만 소액으로도 가능한 주택 매매사업이 있다!
🔹 사업자로 등록하면 세금도 줄이고 투자도 유연하게 할 수 있다.
🔹 다주택자 규제를 피하면서 합법적으로 부동산 매매를 할 수 있다.
이렇게 해서 나는 주택 매매사업자 등록을 결심했다.
6. 다음 단계는?
주택 매매사업을 하려면 공식적으로 사업자 등록을 해야 한다.
다음 포스팅에서는 홈택스를 통해 주택 매매사업자로 등록하는 방법을 자세히 설명할 예정이다.
📢 다음 편 예고:
- 홈택스에서 사업자 등록하는 실제 절차
- 사업자 등록 시 필요한 서류 & 유의사항
- 사업자 등록 후 해야 할 일
👉 계속 읽고 싶다면, 다음 포스팅도 기대해줘! 🚀
📌 정리: 소액 주택 매매사업을 선택한 이유
초기 자본이 적게 들어간다 (1억~2억 원으로 가능)
사업자 등록하면 세금 혜택이 있다
다주택자 규제에서 자유롭다
매매 & 임대 전략을 병행할 수 있다
부동산 투자가 어렵다고만 생각할 필요 없다. 소액으로도 현실적인 투자 방법이 있다.
이제, 주택 매매사업자가 되는 방법을 배워보자! 🚀
